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“명도소송”이란 임대차 계약의 만료 또는 해지되었음에도 불구하고 무단점유를 하고 있는 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않을 경우, 그 무단점유자를 상대로 제기하는 소송을 말합니다.
경매로 부동산을 취득하였으나 전 소유자가 인도를 해주지 않는 경우, 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.
명도소송을 제기하기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요합니다.
- 임대차 계약이 종료된 후 퇴거하지 않은 경우
- 임차인의 연체가 2회 이상 발생한 때
- 경매를 통해 소유권을 취득한 낙찰자(임대인)의 명도 요구에 점유자가 거부하는 경우
- 불법점유자(유치권자)가 권한없이 건물을 점유하고 있는 경우
- 임대차기간이 종료된 경우
- 임차인의 연체가 3회 이상 발생한 때
- 임차인의 동의 없이 제 3자에게 무단 전대한 경우
- 임차인의 동의 없이 동산을 처분한 경우
- 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우
- 경매를 통해 소유권을 취득한 임대인이 명도를 요구하였지만 이를 거부한 경우
명도소송을 제기하면서 주의할 점은 점유이전금지가처분이 선행되거나, 명도소장 제출 시 점유이전금지가처분의 신청도 함께 해야 한다는 점입니다.
임차인 또는 점유자가 소송 진행 중 해당 부동산의 점유를 제3자에게 이전할 경우 명도소송에서 승소하더라도 판결의 효력은 제3자에게 미치지 못해 부동산의 인도를 구할 수 없게 되고, 다시 제3자를 상대로 명도소송을 제기해야 하기 때문입니다.
이때 점유이전금지가처분을 하게 되면, 소송 목적물인 부동산의 점유가 제3자인 타인에게 이전되었다 하더라도 명도소송에서 승소 후 원고는 제3자를 상대로 승계집행문을 부여받아 강제집행을 통하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
명도소송은 판결선고까지 통상 6개월 정도가 소요됩니다. 만일 상대방이 악의적으로 절차를 지연시킬 경우에는 1년의 기간이 소요될 수 있습니다.
이때 빠르면 2개월 이내에 집행이 가능한 명도단행가처분이라는 절차를 통해 명도소송 판결과 동일한 결정을 받을 수 있겠지만, 사안의 긴급성과 필요성을 법원에서 인정하여야 하는 만큼 인용될 가능성은 상대적으로 낮은 편입니다.
소송 비용이 걱정되어 망설이는 분들도 많습니다. 승소 시 상대방에게 소송비용을 청구할 수 있습니다. 법원 실비는 전액 청구할 수 있으며, 변호사 보수는 대법원 규칙에 따라 정해진 한도 내에서 상대방에게 청구가 가능합니다.
따라서 법무법인(유한) 대륜을 통해 철저하고 확실한 소송 준비로 한 번에 법적 분쟁을 끝낼 수 있도록 부동산전문변호사의 도움을 받는 것을 권해드립니다.
