저당권·근저당권

저당권은 특정 금액을 부동산을 담보로 차용할 때 그 금액 범위 내에서만 담보물에 대해 권리를 설정할 수 있습니다.

만약 채무자가 차용한 돈을 모두 지급하면 자동으로 저당권은 소멸하게 됩니다.

추가로 대출을 받거나 금전을 차용하는 경우 저당권 금액을 새로 설정하여 등기해야 합니다.

보통 “집을 담보로 내준다”, “저당잡혔다” 라는 표현은 저당권을 설정했다는 뜻을 의미합니다.

채무자는 저당권을 설정하여 채권자로부터 쉽게 금전을 차용할 수 있습니다.

채권자입장에서도 채무자가 금전을 갚지 않으면, 담보물을 경매에 붙여 자신의 채권을 변제받을 수 있기 때문에 아쉬운 상황은 아닙니다.

만약 부동산매매계약을 맺고자 한다면 부동산에 저당권 설정이 되어있는지 꼭 확인하는 과정이 필요합니다.

근저당권은 미래에 발생할 수 있는 불특정 채무를 일정 한도까지 담보하기 위해 설정할 수 있습니다.

보통 은행에서 주택 담보대출을 설정할 때 근저당권 설정을 주로 사용합니다.

일반적으로 저당권보다 더 높은 금액을 설정할 수 있으며, 이자나 위약금 등 부대비용을 포함합니다.

근저당권은 계속 유지되는 성질을 가지고 있어 채무자가 일부상황하더라도 말소되지 않습니다.

근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 것입니다.

대출금액이 수시로 변동되는 은행 등 금융기관 대출에서 많이 사용합니다.

대출금액이 변동될 때마다 새로 설정하여 등기하기 번거롭기 때문입니다. 근저당권은 일반 저당권과 달리 피담보채권이 소멸하더라도 말소등기를 별도로 신청해야만 말소가 됩니다.

즉, 이미 채무를 변제하였더라도 등기부상에는 존재하게 됩니다.

근저당권은 채권최고액이 존재합니다. 채권최고액은 담보되는 채권의 최고한도액을 말합니다.

보통 원금보다 120~130% 정도로 설정하게 됩니다.

채무자가 채무불이행시 원금뿐만 아니라 지연이자, 손해배상금, 경매비용 등을 채권최고액 범위 내에서 담보하기 위해서입니다.

근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 계속적인 거래로 증감 변동할 수 있습니다.

근저당권말소청구소송은 근저당권말소등기 원인이 생겨 그 말소등기를 청구하는 소송입니다.

근저당권은 피담보채권이 소멸하면 저당권처럼 함께 소멸하는 부종성이 존재하지 않기 때문에 결산기까지 유지되거나, 별도로 말소등기를 청구해야 합니다.

다음과 같은 사유가 발생시 근저당권말소를 청구할 수 있습니다.

1. 채무변제로 인한 계약의 해지

2. 근저당권의 목적인 지상권 및 전세권의 소멸

3. 경매 등으로 목적 담보물이 매각된 경우

4. 혼동, 오인 등으로 근저당권이 잘못 등기된 경우

5. 양 당사자간의 합의로 인해 말소청구

6. 채무자의 파산선고

7. 근저당권자의 경매신청

위와 같은 말소청구 사유가 존재하지 않는 이상 채무자는 채무변제 또는 채무의 소멸시효 완성을 주장하며 근저당권을 말소시킬 수 없습니다.

근저당권말소청구소송을 진행할 때, 채무자가 채권자에게 해당 채무를 전부 변제했다고 주장하면서 채권최고액까지만 변제를 한 경우가 있습니다.

이 때, 해당 근저당권을 말소시킬 수 있는지가 문제가 됩니다.

채무자가 채권최고액 한도와 관계없이 실제로 돈을 갚을때까지 채권한도액을 초과하여 계속 불어난 이자까지 전액 채권자에게 변제를 해야만 근저당권 말소가 가능합니다.

근저당권의 경우 채권이 계속해서 증감, 변동하는 특징이 있기 때문에 피담보채권이 확정되어야만 비로소 특정됩니다.

피담보채권이 확정되기 전까지는 소멸시효가 진행되지 않음이 원칙이기 때문에 근저당권의 소멸시효 기간도과를 이유로 근저당권말소청구소송을 제기하기 위해서는 다음과 같은 점들을 입증해야 합니다.

1. 근저당권이 유효하게 성립된 점

2. 근저당권의 피담보채권이 확정된 점

3. 확정된 시점부터 10년의 소멸시효가 도과된 점

위와 같은 사실이 모두 입증된다면 소멸시효를 들어 근저당권말소청구소송을 제기할 수 있습니다.

근저당권에 의해 담보되는 채무가 존재하지 않음에도 허위로 근저당권이 설정되는 경우가 있습니다.

이는 저당권에도 해당되는 경우입니다. 허위로 잘못 설정된 저당권·근저당권의 경우 그 말소청구소송을 제기할 수 있습니다.

이 경우 소송을 당한 채권자는 근저당권의 피담보채권 존재사실을 입증할 책임이 있습니다. 이를 입증하지 못한다면 저당권 및 근저당권은 말소됩니다.