임대차분쟁

• 임대차분쟁의 원인 중 임대인의 과실이 인정되는 경우가 있습니다.

이 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하거나, 임대차계약해지 요구, 기타 자신의 권리구제를 위한 절차를 진행할 수 있습니다.

아래와 같은 문제가 그 예시이며, 임대인의 과실을 따져 임대차분쟁을 진행해볼 수 있습니다.

1. 임차보증금·전세보증금 미반환 문제

2. 과도한 목적물 원상회복청구 문제

3. 과도한 임대료 증액 요구 문제

4. 임대인이 정당한 이유 없이 계약갱신을 거절하는 문제

• 임대차분쟁의 원인 중 임차인의 과실이 인정되는 경우도 존재합니다.

이 경우 위와 마찬가지로 임대인은 임차인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있고, 일방계약해지를 요구할 수 있으며, 자신의 권리구제를 위한 절차를 진행할 수 있고 목적물로부터 퇴거요청을 할 수 있습니다.

아래와 같은 문제가 예시로 설명될 수 있고, 임차인의 과실을 물어 임대차분쟁을 진행할 수 있습니다.

1. 정당한 이유 없이 3개월 이상 임차료를 미납한 문제

2. 거짓이나 부정한 행위로 목적물을 임차한 문제

3. 목적물을 고의나 중대한 과실로 파손한 문제

4. 임대차계약조건 위반 문제(반려동물 사육 등)

임대차분쟁 중 손해배상책임이 발생하는 경우는 대부분 임차인과실에 의합니다.

임차인은 목적물을 주의기울여 사용하고 관리할 의무가 있습니다.

임차인은 고의나 중대한 과실로 목적물에 손해를 발생시킨 경우 임대인에 대해 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

또한 임대인과 임대차계약이 종료된 이후 임차인은 보증금을 반환받고 목적물을 원상복구 시킨 후 퇴거해야 합니다.

임대차계약이 종료된 후 무단으로 목적물을 점유시 임차인에게 손해배상청구가 가능할 수 있습니다.

손해배상 책정액 기준

손상의 정도

손상발생의 원인

임차인의 고의성 및 중대한 과실 입증여부

손상 복구·수리비용

임대차분쟁 중 가장 많이 발생하는 유형 중 하나는 임대인이 임차보증금, 즉 전세보증금을 임대차계약 종료 후 임차인에게 지급하지 않는 사례입니다.

이 경우 임차인은 다른 곳으로 이사를 할 수 없고 임대인과 임대차분쟁을 통해 보증금을 반환받는 절차를 알아봐야 합니다.

내용증명과 임차권등기명령 등 소송제기 이전에 사전조치가 있지만 분쟁이 해결되지 않을 경우, 임차보증금반환청구소송을 진행하게 될 수도 있습니다.

이 경우 임대인에게 승소하더라도 판결에 따른 의무를 임대인이 이행하지 않는다면 강제집행 절차에 들어가야 하기 때문에 가압류 절차에 대해서도 숙지해두는 것이 좋습니다.

따라서 부동산전문변호사의 조력이 필수적인 절차입니다.

1. 주택임대차보호법 상 임대인이나 임차인은 임대차계약 종료기한 최소 2개월 전 임대차계약 종료 및 해지여부 통보(2개월 이전 종료 및 해지의사를 밝히지 않는다면 묵의적 계약갱신)

2. 임대차계약 종료 후 보증금 미반환시, 임차인은 임대인에게 내용증명 발송, 임차권등기명령 등 소송진행을 위한 사전조치 이행

3. 사전조치 이후에도 임대인이 무응답시, 임차보증금반환청구소송을 제기 및 임대인 재산 가압류신청

4. 판결 승소 후 집행권원을 얻어 강제집행 절차 이행

5. 보증금 반환

임대차분쟁 중 계약갱신 문제로 분쟁이 일어나기도 합니다.

임차인은 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약의 갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권을 가지고 있습니다.

이러한 계약갱신요구에 임대인은 정당한 이유없이 거절할 수 없습니다.

만약 정당한 사유 없이 갱신을 거절하고 임대차계약 기간 만료 전 목적물을 제3자에게 임대하는 경우, 임차인에 대한 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

임대차계약갱신에 대한 보호가 없다면, 일방 당사자의 계약해지로 피해를 입을 수 있기 때문에 반드시 이에 대한 손해를 입었다면 구제방법에 대해 숙지해두고, 법률전문가의 도움을 받아야 합니다.