계약명의신탁 | 매도인 선의, 악의에 따른 효력

계약명의신탁이라는 개념이 생소할 수 있는데요, 자주 쓰이는 용어를 알기 쉽게 설명해드리겠습니다.

명의신탁

부동산에 관한 소유권 또는 그 밖에 물권을 보유한 자, 사실상 취득했거나 앞으로 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 자신이 부동산에 관한 물권을 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 타인의 명의로 하기로 하는 약정

명의신탁자

명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자

명의수탁자

명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자

실명등기

명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 명의신탁자의 명의로 등기하는 것

■대법원 2014.8.20선고 2014다30483 판결

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다. 그런데 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다.

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁인지 몰랐던 경우를 매도인이 선의인 경우라고 표현하는데요,

이 경우에는 매매계약은 유효하게 봐 명의수탁자가 부동산의 소유권을 갖게 됩니다.

이에 신탁자는 수탁자에게 제공한 매수자금을 반환할 것을 청구할 수 있으나, 수탁자가 그 부동산을 제3자에게 처분해 받은 대금은 청구할 수 없습니다.

■대법원 2013.9.12. 선고 2010다95185 판결

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다. 그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다. 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁인 것을 알았던 경우를 매도인이 악의인 경우, 3자간 명의신탁이라고 표현합니다.

이런 경우에는 매도인과 수탁자 사이의 매매계약은 무효가 됩니다.

따라서 매도인이 소유권을 여전히 갖게 되는데요, 매도인이 수탁자로부터 매매대금을 받은 경우에는 매도인에게는 손해가 발생했다고 볼 수 없어 매도인은 수탁자에게 손해배상을 청구할 수 없습니다.

다만 신탁자는 수탁자에게 제공한 매수자금은 반환할 것을 청구할 수 있습니다.

또한, 매도인이 악의인 경우에는 형법에 의해 교사 및 방조범으로 처벌될 수 있습니다.

악의의 매도인은 형사 처벌에도 대응이 필요할 수 있기에 법무법인 대륜을 찾아 변호사를 선임해 조력을 요청하는 것이 좋습니다.