CONTENTS
- 1. 부동산법률상담, 유치권이란?
- - 부동산법률상담, 유치권의 성립 요건
- - 부동산법률상담, 유치권 배제 특약
- 2. 부동산법률상담 통해 알려드리는 유치권 효력
- - 부동산법률상담, 유치권 성립 인정되는 채권
- - 부동산법률상담, 유치권이 인정되지 않는 채권
- - 부동산법률상담, 유치권자의 경매 신청
- 3. 부동산법률상담, 유치권의 소멸
- - 부동산법률상담이 필요한 이유
1. 부동산법률상담, 유치권이란?
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 가지는 채권에 대하여 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 담보물권입니다.
즉 쉽게 말해서 내가 남의 물건을 가지고 있을 때, 그 물건과 관련된 돈을 받을 일이 있다면, 그 돈을 다 받을 때까지 그 물건을 놓아주지 않아도 된다는 법적인 권리입니다.
유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보해 주는 법정담보물권에 해당한다 할 것이므로 유치권자는 원칙적으로 채권의 변제를 받을 때까지 어떠한 경우에도 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.
즉, 유치권이 성립되기 위해서는 내 물건이 아니어야 하고, 그 물건과 관련된 돈을 받을 일이 있어야 합니다. 그 돈을 다 받을 때까지 물건을 놓아주지 않아도 됩니다.
다만 불법으로 남의 물건을 가지고 있으면 유치권을 주장할 수 없고, 유치권을 남용하는 경우 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
1부동산법률상담, 유치권의 성립 요건
부동산법률상담을 통해 유치권의 성립 요건에 대해 알려드리겠습니다
유치권 성립에는 물건과 채권과의 견련성이 필요합니다. 물건과 돈을 받을 일 사이의 관계를 의미합니다.
유치권을 주장하려면 내가 유치하고 있는 물건과 내가 받아야 할 돈이 직접적인 관계가 있어야 합니다.
또한 유치권을 행사하기 위해서는 내가 직접 물건을 점유하고 있어야 합니다.
다른 사람이 대신 물건을 맡아주고 있는 경우에는 유치권을 행사할 수 없습니다. 다만, 예전에 그 물건에 대한 채권이 있었고, 나중에 그 물건을 점유하게 된 경우에는 유치권을 행사할 수 있습니다.
2부동산법률상담, 유치권 배제 특약
부동산법률상담으로 유치권 배제 특약에 대해 알려드리겠습니다.
유치권은 법적으로 보장되는 권리지만, 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있습니다.
부동산법률상담을 통한 유치권 배제 특약은 분쟁을 미리 방지하고, 거래를 원활하게 하기 위해 적용할 수 있습니다.
또한 유치권 특약 효력은 당사자뿐만 아니라, 그 밖의 다른 사람도 주장할 수 있으며, 조건을 붙일 수도 있다는 것이 판례의 입장입니다.(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결)
2. 부동산법률상담 통해 알려드리는 유치권 효력
부동산법률상담을 통해 유치권에 대한 개념에 대해 알려드렸습니다.
다만 모든 채권에 대해 유치권을 행사할 수 있는 것은 아니며, 유치권이 인정되는 채권이 존재합니다.
부동산법률상담을 통해 유치권 성립이 인정되는 채권, 인정되지 않는 채권에 대해 알려드리겠습니다.
1부동산법률상담, 유치권 성립 인정되는 채권
1. 물건 자체의 하자로 인한 손해배상청구권 : 내가 수리한 물건에 하자가 있어 다시 고쳐줘야 할 경우, 수리비를 받기 위해 그 물건을 붙잡고 있을 수 있습니다.
2. 물건에 관한 비용상환청구권(유익비, 필요비 등) : 남의 물건을 빌려서 사용했는데, 그 물건을 고치거나 관리하는 데 돈을 썼다면, 그 비용을 받기 위해 물건을 붙잡고 있을 수 있습니다.
3. 수급인의 공사대금채권 : 건물을 지어주거나 수리를 해주고 공사대금을 못 받았을 때, 그 건물을 붙잡고 있을 수 있습니다.
2부동산법률상담, 유치권이 인정되지 않는 채권
1. 임차보증금 또는 권리금의 반환채권 : 집을 빌렸는데 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 집을 붙잡고 있을 수는 없습니다.
2. 임차인의 손해배상 청구권 : 집주인이 잘못해서 손해를 봤다고 해서 집을 붙잡고 있을 수는 없습니다.
3. 이중매매로 인한 손해배상청구권 : 같은 물건을 두 번 팔아서 손해를 봤다고 해서 그 물건을 붙잡고 있을 수는 없습니다.
4. 타인의 물건 매매로 인한 손해배상청구권 : 남의 물건을 팔았는데 문제가 생겨 손해를 봤다고 해서 그 물건을 붙잡고 있을 수는 없습니다.
5. 매도인의 매매대금채권 : 물건을 팔았는데 돈을 못 받았다고 해서 그 물건을 다시 가져갈 수는 없습니다.
3부동산법률상담, 유치권자의 경매 신청
유치권을 가진 사람은 자신의 채권을 받기 위해 유치하고 있는 물건을 경매에 넘길 수 있습니다.
하지만 유치권에는 우선변제권이라는 것이 없기 때문에, 다른 채권자들과 동일한 순위로 돈을 받게 됩니다.
쉽게 말해서 유치권은 내가 가진 돈을 받기 위해 남의 물건을 잠시 붙잡고 있을 수 있는 권리이지만, 다른 사람들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 특별한 권리는 아니라는 것입니다.
정리하면, 유치권은 내가 직접 물건을 고치거나 관리하는 등의 이유로 돈을 써야 할 경우에 주로 사용됩니다. 하지만 모든 경우에 유치권을 행사할 수 있는 것은 아니며, 법적인 제한이 있다는 것을 기억해야 합니다.
3. 부동산법률상담, 유치권의 소멸
부동산법률상담으로 유치권이 소멸될 수 있는 상황에 대해 알려드리겠습니다.
1. 피담보채권이 소멸될 때
피담보채권이 소멸시효 완성 등으로 인해 소멸하면 유치권도 소멸합니다.
피담보채권이란 유치권을 주장하는 근거가 되는 채권을 의미합니다.
이러한 채권이 소멸시효가 완성되거나 다른 이유로 소멸되면, 더 이상 유치권을 주장할 수 없게 됩니다.
다만 유치권 행사는 소멸시효에 영향을 미치지 않기 때문에, 유치권을 행사하고 있더라도 피담보채권의 소멸시효는 계속 진행됩니다.
2. 유치물에 대한 점유를 상실할 때
유치물이란 유치권 행사를 위해 붙잡고 있는 물건을 의미합니다.
유치권을 유지하려면 유치물을 계속해서 점유하고 있어야 합니다. 만약 유치물을 다른 사람에게 넘겨주거나 등의 이유로 점유를 상실하면 유치권도 함께 소멸됩니다.
3. 유치물을 함부로 사용할 때
유치권자는 유치물을 보존하기 위해 필요한 정도로만 사용할 수 있습니다.
만약 유치물을 채무자의 승낙없이 사용, 대여 또는 담보제공을 하는 경우 채무자의 청구에 의해 유치권이 소멸될 수 있습니다.
1부동산법률상담이 필요한 이유
유치권은 민법에서 규정하고 있는 중요한 권리이지만, 그 성립 요건과 행사 방법이 복잡하고 다양한 법률 문제가 발생할 수 있는 영역입니다.
법무법인 대륜 건설∙부동산 그룹의 전문 변호사를 통해 유치권 성립 요건을 꼼꼼히 검토하고, 해당 사안 맞춤 법률 전략을 제공받으시길 바랍니다.