계약명의신탁

• 계약명의신탁은 명의신탁의 한 종류입니다. 명의신탁은 크게 3종류로 나뉩니다.

그 중 3자간 명의신탁과 계약명의신탁에서 제3자인 매도인이 등장하므로 여기서 명의신탁의 유효여부가 결정됩니다.

· 양자간 명의신탁 : 신탁자가 수탁자에게 자신의 소유 부동산을 신탁하고 등기이전을 하는 경우

· 3자간 명의신탁 : 매수인인 신탁자가 매도인 제3자로부터 부동산을 매수하면서 직접 부동산 매매계약을 맺습니다.

그리고 부동산소유권이전등기는 수탁자 이름으로 해두는 것입니다.

중간생략등기형명의신탁이라고도 부릅니다.

실질적으로 부동산매매계약의 당사자는 신탁자입니다.

이 점이 계약명의신탁과의 차이점입니다.

· 계약명의신탁 : 실질적인 매수인은 신탁자이지만, 부동산매매계약과 소유권이전등기를 받는 사람은 모두 수탁자입니다.

신탁자는 수탁자에게 부동산매매대금을 주어 매매계약까지 모두 수탁자에게 맡기는 형식입니다.

이 경우 매도인인 제3자의 선의여부와 악의여부에 따라 효과가 나뉩니다.

계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우, 즉 이 부동산매매계약에서 명의신탁약정이 존재하는지에 대해 전혀 매도인이 모르고 있었던 경우에 해당합니다.

이 경우, 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 완전 유효한 것이 됩니다.

이를 원인으로 한 명의수탁자 앞으로 한 부동산소유권이전등기는 유효한 것으로 되어 명의수탁자는 부동산소유권을 취득합니다.

다만, 신탁자는 부동산매매계약의 당사자가 아니므로 매도인과 신탁자 사이에는 아무런 법률관계가 존재하지 않습니다.

한편, 부동산실명법에 의해 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효입니다.

따라서 명의수탁자는 명의신탁자에게 명의신탁약정 해지를 이유로 부동산소유권을 신탁자에게 이전해줄 의무가 없습니다.

하지만 수탁자는 신탁자로부터 사전에 받은 부동산매매대금을 돌려주어야 합니다.

계약명의신탁에서 매도인이 악의인 경우, 즉 이 부동산매매계약에서 명의신탁약정이 존재하는 것을 알고도 매매계약을 진행한 경우에 해당합니다.

이 경우, 매도인과 명의수탁자 사이의 매매계약은 무효가 됩니다.

따라서 매도인이 부동산매매계약을 원인으로 하여 명의수탁자 앞으로 한 부동산소유권이전등기 또한 무효가 됩니다.

여전히 부동산소유권은 매도인이 가지고 있는 것입니다.

매도인은 부동산의 소유권자로서 수탁자에게 이전한 등기를 취소청구할 수 있고, 수탁자는 매도인에게 부동산매매대금반환청구를 할 수 있습니다.

이 경우에도 부동산실명법에 의해 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효입니다. 따라서 명의수탁자는 명의신탁자에게 사전에 받은 부동산매매대금을 돌려주어야 합니다.