부동산법률상담 | 주위토지통행권 요건 및 관련 법률

부동산법률상담 중 주위토지통행권에 대해 알려드리겠습니다.

주위토지통행권이란 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 사용에 필요한 통로가 없는 경우에 그 ‘토지소유자가 주위의 토지를 통행할 수 있는 권리’를 말합니다.

소유한 부동산에 도로가 없는 맹지가 문제 되는 경우가 많습니다.

맹지에는 건축허가가 나오지 않기 때문에 원칙적으로 개발행위 등이 제한됩니다.

설령 건축허가를 득해 주택을 완공했어도, 도로로 사용하던 토지의 소유권자와 통로에 관해 분쟁이 발생하기 때문입니다.

그러나 주택의 소유자는 공로로 나가기 위한 통행로가 반드시 필요합니다.

이 같은 경우 민법에서는 예외적으로 주위토지통행권을 인정하고 있습니다.

부동산법률상담으로 주위토지통행권의 성립 요건에 대해 알려드리겠습니다.

①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우
②그 토지소유자가 주위토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 또는 다른 방법으로는 과다한 비용을 요하는 때

여기서 공로란 일반인이 통행할 수 있는 통로를 말하며 공도의 개념과는 다릅니다.

공로는 불특정 다수의 사람이 자유롭게 통행할 수 있는 도로여야 하지만, 반드시 도로법상의 공도에 한정되는 것은 아닙니다.

사도라 하더라도 일반 공중이 자유롭게 통행할 수 있는 도로이면 공로에 해당합니다.

부동산법률상담으로 요청하시는 주위토지통행권은 어떤 소송이 진행될까요?

각 토지 사이의 지리적 관계로 독단적으로 토지를 이용할 수 없는 경우가 많습니다.

그렇기에 각 토지의 소유권자는 주변 토지의 소유권에 영향을 받을 수밖에 없고, 해결 방안 중 하나가 주위토지통행권입니다.

주위토지통행권은 토지 소유권으로부터 당연히 나오는 권리가 아니기 때문에 법원에 통행권이 인정될 수 있는 합리적인 주장과 입증을 해야 합니다.

대표적인 주위토지통행권의 사례로 맹지 토지 소유자가 주택을 건축하기 위해 공로에 이르는 통행로를 확보해야 하는 사안, 우수관, 오수관, 상수관, 가스관 등 시설물을 매설하기 위해 소송들이 주를 이루고 있습니다.

근래에는 부동산 가치 상승 등으로 주변 토지소유자가 일방적으로 통행을 하지 제한하는 일이 빈번하게 발생해 법원에 소송을 통해 해결하는 사례가 많아지고 있습니다.

주위토지통행권에 관한 법률은 민법에서 확인할 수 있습니다.

해당 민법에 따라 대법원은 ‘어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 별도의 진입로가 이미 있다고 하더라도 그 진입로가 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하거나 통로를 개설하는 데 과다한 비용을 요하는 때에는 민법 제219조에 의한 주위토지통행권이 인정될 수 있다”라고 판시했습니다. (대법원 2013. 2. 14. 자 2012마1417 결정)

또한 대법원은 토지소유자뿐만 아니라 지상권자, 전세권자에게도 주위토지통행권을 인정하고 있습니다.

‘주위토지통행권은 인접한 토지의 상호이용의 조절에 기한 권리로서 토지의 소유자 또는 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게만 인정되는 권리다’라는 것이 판례의 입장입니다. (대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다22767 판결).