계약명의신탁 | 매도인 선의, 악의에 따른 효력, 계약명의신탁 무효인 경우는?

계약명의신탁이란 수탁자가 매매 계약의 당사자가 돼 매매계약을 체결한 후 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식의 명의신탁을 말합니다.

여기서 신탁은 일정한 목적을 가지고 재산등의 관리 및 처분을 타인에게 맡기는 것을 말합니다.

계약명의신탁은 단순히 명의를 신탁하는 것이 아니라 계약 시 계약자의 명의를 신탁하는 것이라고 생각하면 됩니다.

계약명의신탁의 실제 매수인은 신탁자, 매매계약 체결 당사자와 소유권 등기를 이전 받는 자는 수탁자가 됩니다. 신탁자는 매매계약까지 모두 수탁자에게 맡기게 됩니다.

계약명의신탁은 탈세, 강제집행의 회피를 위한 목적으로 악용되는 문제가 있기에 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’에 의해 제한받고 있습니다.

이에 명의신탁약정은 무효가 되는데요, 만약 명의신탁 계약이 무효로 판단되더라도, 명의수탁자는 해당 부동산에 대한 완전한 소유권을 취득할 수 있습니다. 단, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당하게 얻은 이익을 반환해야 합니다.

하지만 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’이 시행된 이후에 이루어진 명의신탁 계약은 원래 소유권을 취득할 수 없기 때문에, 명의신탁자가 반환해야 하는 것은 부동산 자체가 아닌 매수자금에 한정됩니다.

명의신탁 계약이 무효라면, 그 계약을 기반으로 한 모든 약정도 무효입니다. 하지만, 명의수탁자가 실제로 부동산을 명의신탁자에게 양도하는 경우에는 그 이전 등기는 유효할 수 있습니다.

계약명의신탁은 매도인의 선의와 악의에 따라 그 효력이 달라지는데요, 어떤 효력이 발생하는지 알아보겠습니다.

계약명의신탁이 적발되면 신탁자와 수탁자 모두가 처벌 대상이 됩니다.

■부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 (벌칙)

계약명의신탁의 경우 법에 의거해 그 효력이 없지만 매도인이 선의냐 악의냐에 따라 반환 받을 수 있는 내용이 달라집니다.

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